Aumento do aluguel: como negociar com o locatário?

Com a atual situação econômica brasileira, o mercado imobiliário está atravessando um momento atípico, de considerável redução no volume de negócios. Como caso específico, o mercado de locação sofreu uma alteração significativa, fazendo surgir particularidades que merecem ser vistas com atenção pelo locador.

Veja nesse artigo como considerar essas particularidades e como negociar o aumento do aluguel do seu imóvel.

Entenda o momento econômico
Ainda que uma leve perspectiva de melhora da economia já comece a ser anunciada, seja numa negociação direta com o locatário, seja por intermédio de uma imobiliária, é importante que, antes de tudo, o locador compreenda a série de fatores que tem forçado os valores do mercado imobiliário para baixo. Dentre esses fatores, além da redução da atividade econômica no país, cabe aqui também destacar o nível elevado da taxa de juros, que influencia no custo do crédito imobiliário, e as novas regras de financiamento, que também dificultam o acesso aos empréstimos para o setor.

O raciocínio é simples. Com menos dinheiro circulando e com maior dificuldade para conseguir financiamento, as pessoas passaram a comprar menos, reduzindo a demanda. Com menor demanda, gradativamente os preços dos imóveis passaram a ser realinhados em patamares mais baixos do que eram praticados antes do início da crise. Como os aluguéis têm como um das bases de cálculo o valor do imóvel, eles também passaram a sofrer influência desta situação, inclusive com redução de valores.

Leve em conta o tipo de imóvel
Também como resultado da economia, há questões que devem ser consideradas na hora de negociar um contrato de um imóvel residencial, que são diferentes daquelas que influenciam o segmento de imóveis empresariais.

Cabe observar que no segmento residencial as novas regras de financiamento tornaram mais difícil o acesso aos imóveis, o que afastou um número significativo de pessoas do ideal da compra. Contudo, este público continua com a necessidade de moradia o que, naturalmente, as encaminha para o aluguel, mantendo a demanda neste setor.

Por outro lado, de modo geral, as empresas estão experimentando considerável redução no volume de negócios, o que levou várias delas a também reduzirem o espaço que ocupam, fechando unidades, se transferindo para imóveis menores e mais baratos ou, nos casos extremos, encerrando as atividades. Sendo assim, salvo em algumas cidades, praticamente em todo o país houve a desocupação de salas, lojas e de outros tipos de imóveis destinados às empresas, aumentando a oferta no setor o que, consequentemente, força os preços para baixo.

Não se esqueça do que define o contrato
Porém, em qualquer tempo e para qualquer tipo de imóvel, no contrato de aluguel há o registro claro do que foi acordado entre locador e o locatário, inclusive no que diz respeito à periodicidade dos aumentos e ao índice que os definirão. Ou seja, o aumento já está previsto contratualmente, o que não impede que ele seja renegociado.

Por exemplo, se o valor do aluguel estiver muito defasado e aquém daquilo que custam outros aluguéis de imóveis semelhantes, é possível que o locador peça um reajuste maior, desde que seja justificado e que conte com a anuência do locatário.

Considere também em que etapa do contrato a negociação será feita
Considerando o tempo de duração do contrato, a negociação pode acontecer em três circunstâncias. Na primeira, se o contrato já venceu e entrou no prazo indeterminadode duração, você pode negociar com o locatário partindo do princípio que, caso ele não concorde com o aumento do aluguel, você poderá pedir a devolução do imóvel, o que é um argumento forte.

Porém, se optar por esta estratégia, faça isso com a consciência de que, se o atual inquilino não aceitar sua argumentação e resolver deixar o imóvel, todos os custos que ele gera — IPTU, condomínio e manutenção — passarão a correr por sua conta, até que surja um novo locatário. Portanto, é preciso avaliar se vale mais um aumento menor, mantendo o inquilino atual, ou se é interessante arcar com esses custos e buscar um novo locatário que aceite o valor maior, o que pode levar algum tempo.

A segunda circunstância ocorre quando o contrato está entre 60 e 30 dias de chegar ao fim, que é a melhor ocasião para negociar um aumento. Afinal, por lei, depois de entrar naquele prazo indeterminado de duração do contrato que se inicia logo após o vencimento, os reajustes passam a ser automáticos, de acordo com o índice definido na primeira negociação, o que cria um argumento favorável ao inquilino.

Por fim, se o contrato está em plena vigência, as chances que você tem de conseguir um aumento serão muito pequenas, uma vez que o documento estabelece todos os critérios para que os reajustes aconteçam, não havendo motivos para o locatário aceitar um novo valor, antes do previsto contratualmente .

Conheça a concorrência
Naturalmente, qualquer argumento que você apresente para justificar o aumento poderá ser rebatido pelo locatário a partir de comparações com valores de outros aluguéis. Portanto, é essencial que você também se abasteça destas informações.

Para tanto, faça um levantamento do valor dos aluguéis de imóveis semelhantes ao seu e que estejam na mesma região. Isso servirá tanto para você se certificar se o valor do aumento pedido está adequado, quanto para se preparar para as argumentações do seu inquilino.

Não seja inflexível
Mesmo que você tenha os argumentos mais consistentes, é preciso levar em conta que o inquilino pode ter razões suficientes para não aceitar o aumento como, por exemplo, não ter condições financeiras de arcar com ele. Ou então, mesmo aceitando o aumento, ele pode tentar algum tipo de compensação, como a isenção de alguns meses de aluguel ou o desconto no aluguel de benfeitorias que ele tenha feito.

Desde que as solicitações do locatário estejam de acordo com os critérios do bom senso, procure ser flexível nestas situações.

Mantenha o bom inquilino
É sempre oportuno ter em mente que mais vale um bom inquilino pagando menos do que você gostaria de receber do que um mau inquilino que até aceite o valor que você está pedindo, mas que poderá causar problemas, como atrasos e inadimplência no pagamento dos aluguéis ou desleixo na manutenção do imóvel.

Portanto, se você já tem um inquilino que se consagrou pela pontualidade nos compromissos e pelo zelo com o seu imóvel, não deixe de considerar que esta é uma boa razão para mantê-lo.